بررسی بازدهی بازارهای جاذب سرمایه از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه نشان می‌دهد میزان بازدهی سکه در چهار ماهه یاد شده 8/ 20 درصد، بازدهی بورس 7/ 7 درصد و بازدهی دلار 7/ 20 درصد بوده است. این در حالی است که مسکن با اختلاف چشمگیر نسبت به بورس و نیز با فاصله قدری کمتر نسبت به سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری را برای سرمایه‌‌گذاران رقم زده است. از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بازدهی مسکن نزدیک 22 درصد بوده که رقم قابل توجهی به شمار می‌‌آید؛ چراکه حتی از بازدهی مسکن در کل 12 ماهه سال 1400 این بازار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن شهر تهران در یکساله 1400 حدود 16 درصد بود.

روز گذشته بانک مرکزی گزارش رسمی خود از وضعیت بازار مسکن در تیرماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در تهران 10 هزار و 300 فقره معامله ملک مسکونی در نخستین ماه تابستان انجام شده که نسبت به خرداد حدود 26 درصد کاهش یافته است. گزارش شاخص قیمت مسکن تیرماه مرکز آمار نیز که پریروز منتشر شد، نشان داد حجم معاملات به نزدیک 9 هزار واحد کاهش یافته و تقریبا 38 درصد نسبت به آنچه در گزارش شاخص تیرماه به عنوان حجم معاملات اعلام شده بود، کاهش دارد. هرچند به دلیل مبناهای متفاوت محاسباتی و فرمول‌‌های مختلفی که برای حذف معاملات با قیمت‌‌های غیرواقعی و نظایر آن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی استفاده می‌شود، این ارقام با یکدیگر قدری اختلاف دارد، اما جهت تغییرات بازار مسکن در تیرماه نسبت به خرداد در هر دو گزارش یکسان است.

گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 41 میلیون و 700 هزار تومان اعلام کرده که نسبت به خرداد 6 درصد رشد دارد.

نکته قابل تامل این است که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از داغ‌‌ترین فصل معاملات ملکی، بازار مسکن توانسته صدرنشین رده‌‌بندی بازدهی بازارها شود. این مساله زمانی بیش از گذشته سوال‌‌برانگیز می‌شود که بدانیم حتی در سال‌های جهش مسکن (97 تا 99) بازار مسکن با وجود روند شتابان افزایش قیمت مسکن، به لحاظ میزان بازدهی سالانه رتبه اول را کسب نکرده بود. تنها در سال 1400 بود که بازار مسکن توانست در وضعیت میانه سایر بازارها به ویژه ارز و سکه، خودنمایی کند و در صدر رده‌‌بندی بازدهی در مقایسه با رقبا قرار بگیرد. پارسال بازدهی بورس فقط 3 درصد، ارز 12 و سکه 6 درصد بود و این در حالی است که سرمایه‌‌گذاری در بازار آرام مسکن 1400 توانست به‌طور میانگین 16 درصد عایدی برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد.

بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها

برای پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن توانسته در چهارماه نخست امسال بالاترین بازدهی را برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد و از بازارهای ارز، سکه و سهام پیشی بگیرد، لازم است وضعیت ریسک متغیر غیراقتصاد یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها در ماه‌های اخیر مرور شود. در میانه سال 1400 با توجه به از سر‌گیری مذاکرات با طرف غربی برای احیای برجام، طی چند ماه پیاپی تورم مسکن به مقادیر بسیار ناچیز زیر 2 درصد رسید و آرامش قیمتی در این بازار حاکم شد. این وضعیت در اواخر سال گذشته با توجه به اختلال در روند مورد انتظار ریسک متغیر غیراقتصادی، قدری متفاوت بود، طوری که اسفند بازار مسکن یک ماه پرتورم به شمار می‌‌آمد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این ماه در شهر تهران با رشد حدود 6 درصدی همراه شد.

از ابتدای سال 1401 تا پایان تیرماه نیز وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی تحریک تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار ملک و ورود و خروج در سایر بازارهای سرمایه‌‌پذیر، وضعیت میانه داشت، به این معنا که اخبار آمد و شدهای سیاست‌‌پیشگان با هدف ادامه مذاکرات رفع تحریم‌ها تا رسیدن به نتیجه برد – برد برای طرفین توانست قدری از التهاب بازارهایی نظیر ارز و سکه بکاهد، اما از طرفی به دلیل به درازا کشیده شدن این موضوع رفتارهای بازیگران اصلی چه در بازار ملک و چه در سایر بازارها از این مساله متاثر شد. اتفاقا در تیر ماه اخبار مثبت پیرامون نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات سهم زیادی از مجموع اخبار حوزه سیاست خارجی کشور داشت و به همین خاطر احتمال حل و فصل موضوع برجام بیش از پیش در افکار عمومی مطرح شد.

به این ترتیب اثر مستقیم این موضوع بر رفتار صاحبان سرمایه که آماده حضور در بازارهای مختلف هستند، آن‌‌طور که انتظار می‌‌رفت ملموس شد؛ کمااینکه سرمایه‌‌گذاران از حضور در بازارهای سکه و ارز و نیز از بورس اوراق بهادار صرف‌‌نظر کرده و بازار مسکن را جایگزین کردند.

این رفتار تقاضای سرمایه‌‌ای به منفی شدن بازدهی سکه، ارز و بورس در نخستین ماه تابستان منجر شد؛ طوری که بازار دلار در تیرماه یک درصد منفی شد و بازار سکه و سهام نیز هر یک حدود 5 درصد با کاهش همراه بودند. در این میان تنها بازار مسکن بوده که به روایت بانک مرکزی 6 درصد و به روایت مرکز آمار 8 درصد بازدهی داشته است. به این ترتیب تقاضای سرمایه‌‌ای به محض اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی حالت میانه پیدا می‌کند، به حضور در بازار مسکن کشش پیدا می‌کند؛ حضوری که به افزایش تقاضای خرید منجر شده و روی قیمت اثر افزایشی دارد. از این رو می‌توان بازار مسکن تیر ماه را بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها توصیف کرد.

علت انتخاب «مسکن» برای سرمایه‌‌گذاری

از آنجا که بازارهای سکه، ارز و سهام در برابر وضعیت متغیر غیراقتصادی «زود اثرپذیر» هستند و به فاصله یک روز یا بعضا کمتر از چند ساعت نسبت به افزایش یا کاهش ریسک این متغیر واکنش نشان می‌دهند، در وضعیتی که این ریسک در حالت میانه قرار دارد، طبعا تمایل به سرمایه‌‌گذاری در بازارهای مذکور کاهش پیدا می‌کند. در واقع سرمایه‌‌گذاران به تجربه دریافته‌‌اند که وقتی مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌ها در نقطه میانه قرار دارد، باید رفتار خود را با در نظر گرفتن احتمال به نتیجه رسیدن این پروسه تنظیم کنند. طبعا به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم بلافاصله می‌تواند به کاهش بازدهی یا حتی ریزش قیمت سکه و ارز بینجامد و شاخص سهام را نیز دستخوش تحول اساسی کند. در چنین شرایطی بازار ملک از نگاه سرمایه‌‌گذاران، مطلوب‌‌ترین گزینه در میان بازارهای سرمایه‌‌پذیر است.

تفاوت بازار ملک با سایر بازارها در این است که تجربه همه ادوار گذشته نشان داده در این بازار چسبندگی قیمت وجود دارد و این موضوع مانع از آن می‌شود که مسکن در لحظه و متناسب با تغییر جهت بازارهای موازی به تحولات واکنش نشان دهد. سریع‌‌ترین واکنش بازار مسکن به تغییرات پردامنه نرخ ارز متاثر از وضعیت متغیرهای مختلف غیراقتصادی و اقتصادی مربوط به سال‌های 97 و 98 بود که عموما این واکنش حتی در آن سال‌ها نیز حداقل یک ماه بعد منعکس می‌شد.

از طرفی نبود ابزارهای مالیاتی موثر سبب شده سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن از نگاه سرمایه‌‌گذاران بدون ریسک در بلندمدت و عملا بدون هزینه باشد. در صورتی که فقط یک ابزار مالیاتی کلیدی یعنی مالیات سالانه املاک در کشور عملیاتی شود و ملاکان ناگزیر باشند بدون استثنا و معافیت، به ازای تمام واحدهای مسکونی متعلق به خود سالانه مالیاتی بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک را بپردازند، قطعا از سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن صرف‌‌نظر خواهند کرد و با خروج آنها از بازار، قیمت‌‌ها به واسطه برقراری تناسب بیشتر بین حجم عرضه و تقاضا تعدیل خواهد شد.

مجموعه این شرایط سبب شد در تیرماه سرمایه‌‌گذاران بار دیگر انتخاب سنتی خود یعنی بازار ملک را در اولویت قرار دهند؛ رخدادی که از خرداد امسال ملموس شد و در تیر ماه نیز ورودی قابل توجهی از بازار مسکن متعلق به سرمایه‌‌گذاران بود. این افراد فعلا بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود انتخاب کرده‌‌اند و این موضوع در نهایت سبب شده وضعیت چهارماه نخست بازار مسکن نسبت به سایر بازارها به لحاظ ورود سرمایه‌‌گذار متفاوت باشد.

هفت پیام از بازار مسکن تیرماه

افت معاملات و خیز قیمت مسکن پایتخت طی تیرماه دست‌‌کم هفت پیام کلیدی دارد که توجه به آن از مسیری که سیاستگذار کلان اقتصادی باید برای تنظیم بازار مسکن در پیش بگیرد، پرده برمی‌‌دارد. یکی از این پیام‌‌های هفت‌‌گانه ترمز تورمی معاملات مسکن در تیر ماه است. آن‌‌طور که پیش‌‌تر هم ذکر شد حجم معاملات مسکن از نزدیک 14 هزار فقره در خرداد به حدود 10 هزار و 300 فقره تنزل پیدا کرده و این در حالی است که به لحاظ قیمت، بازار مسکن شروع تابستان یک بازار «متورم» محسوب می‌شود. گزارش قیمتی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که در تیر ماه هر مترمربع آپارتمان مسکونی به‌طور میانگین با رشد 6درصدی نسبت به خرداد همراه بوده و به 41 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. بر این اساس می‌توان این طور تعبیر کرد که تشنج قیمتی که خردادماه ملموس شده بود، در تیرماه ترمز کرد و متوقف شد.

پیام دوم ناظر بر خنثی شدن روند رشد حجم معاملات مسکن در شرایطی است که هنوز جنس اصلی تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی خرید ملک و خانه‌‌اولی‌‌ها در آن حضور ندارند. در واقع پس از خرداد فوق‌العاده پرمعامله بازار مسکن که تحت تاثیر حضور تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار رقم خورد، در تیرماه مسیر بازگشت از اضافه رشد مهیا شد. با این حال پیام سوم این است که حجم معاملات هنوز بالا بوده و به‌طور میانگین دو برابر معاملات سال‌های 98 تا 1400 است. علت این بالا بودن معاملات هم نه حضور گروه‌های هدف خانه‌‌دار شدن، بلکه بیش از همه، ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک است. بر اساس پیام چهارم، ثابت شدن رشد قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی در سطوح بالا نباید مورد غفلت قرار گیرد. خرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اردیبهشت 8 درصد افزایش یافت و در تیرماه نیز به روایت بانک مرکزی این رشد ماهانه حدود 6 درصد بوده است. به این ترتیب فعلا رشد در سطح بالا تثبیت شده که آن هم بیش و پیش از هر چیز، ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن است.

پیام پنجم بازار مسکن تیرماه نیز ‌ساز متفاوتی است که مسکن در مقایسه با بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام نواخته و در حالی که این بازارها منفی شده، تورم ماهانه مسکن به میزان قابل توجهی رقم خورده است. ششمین پیام مسکن در تیرماه نیز مرتبط با دو نیمه متفاوتی است که در این ماه رقم خورده است. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه اول تیرماه به دلیل کمبود فایل فروش و نیز «فروشنده واقعی» نبودن آنها که آپارتمان‌‌های خود را در بازار فایل کرده بودند، قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شد. اما در نیمه دوم این ماه با مشاهده ثبات نرخ ارز به تدریج بازار مسکن نیز به سمت ثبات حرکت کرد. در مجموع کارنامه بازار مسکن تیرماه به لحاظ قیمت متاثر از وضعیتی بود که در اوایل این ماه تحت تاثیر کمبود فایل رقم خورد.

در نهایت هفتمین پیامی که از بازار مسکن تیرماه دریافت می‌شود، به صدا درآمدن آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره است. بیش از یک فصل است که عمده بانک‌های مرکزی در آمریکا و اروپا با هدف مهار تورم تاریخی که ناشی از شرایط شیوع کرونا بوده است، نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام کرده‌‌اند تا از دو‌رقمی شدن تورم در کشور خود جلوگیری کنند. اخیرا هم کشورهای عربی منطقه با وجود اینکه به‌طور نسبی با نرخ تورم پایین‌‌تری نسبت به کشورهای غربی مواجه هستند، با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی خود بازتنظیم نرخ بهره را در دستور کار قرار داده‌‌اند. در شرایطی که ایران نیز با نرخ تورم بیش از 40 درصدی روبه‌روست، توصیه کارشناسی این است که با هدف مهار تورم عمومی سراغ ابزار نرخ بهره برود.

اما پس از تورم عمومی بالا، آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره اکنون از بازار مسکن به گوش می‌‌رسد. بازتنظیم نرخ بهره نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. در واقع بازتنظیم نرخ بهره و افزایش آن، در شرایطی که سرمایه‌‌گذاران از بورس و بازارهای ارز و سکه رویگردان شده‌‌ و به بازار مسکن پناه آورده‌‌اند، می‌تواند بازار پول را به عنوان رقیب بازار مسکن معرفی کند. به‌طور کلی بازار سپرده‌‌گذاری بانکی از سال‌ها پیش به عنوان رقیب سنتی بازار مسکن مطرح بوده و به جز چند سال اخیر، عموما صاحبان سرمایه جذب یکی از دو بازار مذکور می‌شدند. اما اکنون با توجه به ورودی قابل توجه سرمایه‌ها به بازار مسکن، زمان آن رسیده که جایگاه بازار پول نیز از طریق افزایش نرخ بهره احیا شود. در این صورت نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن نیز به تدریج با خروج تقاضای سرمایه‌‌ای از این بازار مهار خواهد شد.

فرود قیمت مسکن در کانادا

گروه اقتصاد بین‌الملل: افزایش نرخ بهره در کانادا باعث فرود قیمت مسکن در این کشور شد. تصمیم بانک مرکزی کانادا بعداز آن اجرایی شد که تورم عمومی و تورم مسکن در مناطق شهری با رشد شدید روبه‌رو شد به‌طوری‌که نرخ رشد نقطه‌‌ای قیمت خانه در شهرهای بزرگ این کشور سطح تاریخی ۵۰ درصد را تجربه کرد. اکنون اما در پی افزایش هزینه دریافت وام خرید مسکن ناشی از افزایش نرخ بهره، تقاضای خرید کاهش پیدا کرده و اثر آن در نرخ تورم مسکن بروز یافته است. قیمت مسکن در کانادا در ماه گذشته میلادی با بیشترین کاهش ماهانه خود در ۱۷ سال گذشته مواجه شد. بلومبرگ گزارش داد که بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط انجمن املاک کانادا، قیمت معیار یک خانه در ماه ژوئن ۹/ ۱درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این سومین ماه متوالی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن کانادا کاهش می‌‌یابد و این کاهش بزرگ‌ترین کاهش قیمت‌‌ها در بازار مسکن بعد از سال ۲۰۰۵ محسوب می‌شود.

به دلیل افزایش تورم در این کشور بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را از ۲۵/ ۰ درصد از ابتدای مارس به ۵/ ۲درصد افزایش داد. این تصمیم بانک مرکزی باعث گردش ناگهانی بازار شده است زیرا با توجه به این شرایط، خریداران زیادی قادر به تامین مالی خرید مسکن نیستند. فروش مسکن در ماه ژوئن با ۶/ ۵ درصد کاهش مواجه بوده است.

تورنتو، بزرگ‌ترین شهر کانادا و مرکز صنعت مالی این کشور شاهد کاهش ۵/ ۴ درصدی قیمت‌‌ها طی سه ماه بوده است. قیمت معیار خرید خانه در کانادا به ۲۱/ ۱میلیون دلار (حدود ۹۲۸هزار دلار آمریکا) رسیده است. اما این کاهش قیمت‌‌ها در شهرهای اطراف تورنتو شدیدتر است، این در حالی ‌‌است که این شهرها در طول همه‌‌گیری بیشترین افزایش قیمت را داشته‌‌اند.

اوکویل، شهری در حومه غربی تورنتو، در سه ماه گذشته شاهد کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن بوده است، در حالی که قیمت‌‌ها در بازار مسکن در شهر لندن واقع در استان انتاریو، که تنها حدود دو ساعت با اوکویل فاصله دارد، ۱۳ درصد کاهش یافته است.

رکود در بازار مسکن کانادا در حال گسترش است. در وینیپگ هم قیمت‌‌ها در ماه ژوئن ۴/ ۲ درصد کاهش یافته است. قیمت مسکن در ونکوور و حومه آن ادمونتون و هالیفاکس هم با کاهش مواجه شده‌‌است. بر اساس گزارش بلومبرگ، مونترال هم از جمله شهرهایی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن آن روند نزولی داشته و ۳/ ۱ درصد کاهش یافته ‌‌است. دارن کینگ، اقتصاددان کانادایی می‌گوید از نوامبر به تدریج قیمت‌‌ها کاهش یافته است.

کینگ می‌گوید کاهش قیمت مسکن در دومین شهر بزرگ کانادا از برخی مکان‌‌های دیگر شدت کمتری دارد، زیرا مقرون به‌‌صرفه‌‌تر است و عرضه مسکن همچنان بسیار محدود است. با وجود این‌، بانک مرکزی کانادا پیش‌‌بینی می‌کند که قیمت‌‌ها در مونترال حدود ۱۰ درصد و در تورنتو تا پایان سال ۲۰۲۳ حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. این نخستین بار از سال ۲۰۱۹ است که قیمت مسکن ملی برای سه ماه متوالی کاهش می‌‌یابد، گرچه رکوردشکنی قیمت در بازار مسکن کانادا و رشد ۵۰ درصدی قیمت مسکن در طول دو سال گذشته، با این روند کاهشی اندکی جبران شده است.

رکورد جدید از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت ثبت شد. اگرچه سال 1400 تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال 42 درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای 10 هزار و 700 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و 200 واحد تنزل پیدا کرده است. بررسی «دنیای اقتصاد» از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر میزان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌و‌ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی‌‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌و‌ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌‌تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌‌دار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌و‌ساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دو‌سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دو‌سر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌و‌ساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌‌مانند و رسیدن به پایین‌‌تر از کف ساخت‌و‌ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است.

 خرداد «شبه‌تعطیل» در بازار ساخت‌و‌ساز

بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌‌ضلعی محبوس شده‌‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌و‌ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت 1600 واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد 1401 وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه 5/ 8 درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌و‌ساز در آن گیر کرده‌‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌و‌ساز جدید تشکیل می‌دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت و‌ساز کاهش پیدا کرده و به حدود 30 تا 35 درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌‌های نیمه‌‌تمام برای آنها به صرفه‌‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

 راه برون‌‌رفت از سیکل معیوب ملکی

در بهار امسال حدود هشت‌‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌‌هزار و 200 پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌‌آل این است که میزان ساخت‌و‌ساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌و‌ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع این نااطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌‌سازی یک میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت‌و‌ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته شود.

کلیدی‌‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت‌و‌ساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازارهای مختلف از جمله سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند. همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه‌‌گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود. اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت‌و‌ساز حاصل نشود و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت برای آنها صادر شده در پایان امسال به حدود 30 هزار واحد می‌‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال 97) است. بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده‌ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است، باشد.